「マンションを売りたいけど、何から始めればいいかわからない」
そういう方、すごく多いです。
購入と違って、売却は自分がアクション側になります。
査定・媒介契約・内覧・交渉・決済……動くべきタイミングを間違えると、数百万円の損になることもあるんです。
この記事では、中野マンション俱楽部が実際の売却相談で使っている流れをそのまま公開します。
「売ろうかな」と思い始めた段階でも、読んでおいて損はないです。
この記事でわかること
- マンション売却の全9ステップと所要時間の目安
- 査定〜契約〜引き渡しまでの流れ
- 売却にかかる費用と税金の全体像
- 中野エリアで高く売るために知っておきたいこと
まず全体像を把握しよう
売却の流れは大きく3フェーズ。一般的には売り出しから引き渡しまで3〜6ヶ月かかります。
STEP 1｜相場を自分で調べておく
最初のステップは「査定依頼」ではなく、自分で相場感を掴むことです。
相場を知らないまま査定を受けると、高すぎる査定額に飛びついて後悔する可能性があります。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や、SUUMOの成約価格から近隣の実績を調べる
SUUMO・HOME’Sで同じマンション・近隣の「今売りに出ている価格」を把握する
駅別の成約データをまとめた記事で、大まかな価格帯をインプットしておく
STEP 2｜複数の不動産会社に査定を依頼する
相場感を掴んだら、次は査定依頼です。
ここで大事なのは、1社だけに絞らないこと。
「高い査定額 ＝ 信頼できる会社」ではありません
査定価格はあくまで「この価格で売れると思う」という見込みです。高すぎる査定を出して契約を取り、その後に価格を下げていく「囲い込み」という手法をとる業者も存在します。
相場から大きく外れた査定額には、理由を必ず聞くようにしてほしいです。
| 査定の種類 | 内容 | 精度 |
|---|---|---|
| 机上査定（簡易査定） | 物件情報・成約データをもとにオンラインや書類だけで算出 | やや低め |
| 訪問査定 | 担当者が実際に室内を確認して算出。管理状態・設備状況も反映 | 高め |
最終的な判断は訪問査定を受けてから。机上査定は「絞り込み」に使うものと考えてください。
STEP 3｜媒介契約を結ぶ
売却をお願いする不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。
媒介契約には3種類あり、どれを選ぶかで売却活動の内容が変わります。
| 種類 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社のみに依頼。自分で買主を見つけることも不可。報告義務は週1回以上 | 早く売りたい・任せたい人 |
| 専任媒介 | 1社のみに依頼。自分で買主を見つけることは可能。報告義務は2週1回以上 | 1社に集中させながら自由度も確保したい人 |
| 一般媒介 | 複数社に同時依頼可能。報告義務なし | 比較しながら進めたい人 |
中野エリアのような需要の高いエリアでは、専任媒介・専属専任媒介で信頼できる1社に集中させる方が、積極的に動いてもらいやすいです。
STEP 4｜売り出し価格を決めて広告活動スタート
媒介契約後、不動産会社がSUUMO・HOME’Sなどの不動産ポータルへの掲載や、レインズ（不動産流通機構）への登録を行います。
売り出し価格は「高すぎず・安すぎず」が肝心
売り出し価格が高すぎると内覧申込みが来ず、長期化します。長期化すると「何か問題があるのでは」と思われ、さらに動かなくなる悪循環に。
一方、安すぎると損をします。相場+5〜10%前後を目安に設定し、状況に応じて調整するのが現実的な戦略です。
STEP 5｜内覧対応
購入希望者が現れたら、内覧の機会が来ます。
実際にまだ住んでいる状態での売却（居住中売却）の場合、この対応が売却の成否を左右することも。
内覧前にやっておきたいこと
整理整頓・掃除：玄関・水回り・窓を特に念入りに
においの対策：ペット・タバコのにおいは第一印象に直結する
照明を明るくする：全ての部屋の電気をつけ、カーテンを開けて明るい印象に
荷物を最小限に：広さを実感できるようにスペースを確保する
管理関係書類を手元に：管理規約・修繕積立金残高証明書など聞かれることがある
内覧者の「印象」は数字よりも売却可否に直結します。内覧は「商談の場」だと思って準備してほしいです。
STEP 6｜購入申込み・価格交渉
内覧後に購入希望者から買付証明書が届いたら、いよいよ交渉フェーズです。
買付証明書に記載された購入希望価格・引き渡し条件を確認する
値引き要求があった場合、相場・競合物件・相手の購入意欲を総合的に判断して対応
価格・引き渡し日・残置物など細かい条件を擦り合わせて合意へ
「少しでも高く売りたい」という気持ちは当然です。ただ、条件の良い買主を逃がすのも損なので、バランスを見ながら判断することが大切です。
STEP 7｜売買契約・手付金の受け取り
交渉がまとまったら、売買契約書への署名・捺印です。
買主から手付金を受け取ります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 手付金の目安 | 売買価格の5〜10%程度 |
| 売主都合でキャンセルした場合 | 受け取った手付金の倍額を返還する必要がある |
| 買主都合でキャンセルした場合 | 手付金は没収（売主が受け取る） |
| ローン特約 | 買主のローンが否決された場合はノーペナルティで解除できる条項 |
契約後は「やっぱりやめた」が難しくなります。引き渡し日・残留物の有無・設備の状態など、細かい条件も全て契約書で確定させておくのが大切です。
STEP 8｜引き渡し準備・残代金の受け取り
契約から決済日（引き渡し日）まで、1〜2ヶ月かけて準備を進めます。
売却代金でローンを完済する場合、金融機関に連絡して抵当権抹消の準備を進める
引き渡し日までに室内を空にする。不要な家具・家電は処分か引き取り手配
部屋の鍵全て・設備の取扱説明書・マンション管理規約などを引き渡す
STEP 9｜決済・所有権移転・引き渡し完了
決済日は買主・売主・不動産会社・司法書士が一堂に集まります。
残代金の振込が確認されたら、鍵を渡して引き渡し完了です。
| 決済当日に発生すること | 内容 |
|---|---|
| 残代金の受け取り | 売買代金 − 手付金 = 残代金が振り込まれる |
| 住宅ローンの完済 | 残債がある場合はここで完済・抵当権を抹消 |
| 仲介手数料の支払い | 仲介手数料の残り半額（半額は契約時に支払い済み） |
| 固定資産税の日割り精算 | 引き渡し日以降の税額を買主へ精算 |
| 所有権移転登記 | 司法書士が手続きを行う |
ここで全て完了です。お疲れ様でした、と言いたいところですが——翌年の確定申告を忘れずに。
売却にかかる費用・税金の全体像
「売ったお金が全部手元に残る」わけではありません。売却時にかかる費用と税金を把握しておきましょう。
| 費用・税金の種類 | 目安 | タイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限 | 契約時・決済時に各半額 |
| 印紙税 | 数千円〜数万円（売買金額によって異なる） | 売買契約時 |
| 抵当権抹消費用 | 1〜3万円程度（司法書士報酬） | 決済時 |
| 引越し費用 | 数万円〜（時期・荷物量による） | 引き渡し前 |
| 譲渡所得税 | 売却益が出た場合のみ。翌年の確定申告で支払い | 翌年3月（確定申告） |
譲渡所得税は「売却益」に対してかかります
売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 ＝ 譲渡所得
譲渡所得がプラスになった場合に税金が発生します。ただし、マイホームを売る場合は3,000万円の特別控除が使えるケースが多く、多くの方はこれで課税ゼロになります。詳しくは税理士か税務署にご確認ください。
中野エリアのマンションを高く売るために知っておきたいこと
中野は今、再開発の影響で注目度が上がっているエリアです。
売り方次第で、受け取れる金額がかなり変わります。
中野駅周辺は再開発の進捗によって注目度が高まっている。エリアへの注目が高いうちに動くのが有利
中野エリアの実績が多い会社は、買い手候補を既に持っていることが多い。成約スピードと価格に差が出やすい
ポータルに出す前に条件の合う買い手に当たれれば、値引きなしで成約できることも。未公開情報のネットワークを持つ会社を選ぶ
よくある質問
住み替えの場合、売却と購入どちらを先に進めるべきですか？
「売り先行」と「買い先行」のどちらが良いかはケースバイケースです。売り先行は資金が確定してから動けるため安全ですが、仮住まいが必要になることも。買い先行は気に入った物件をすぐ押さえられますが、売れなかった場合の二重ローンリスクがあります。ローンの残債・資金力・次の住まいの希望に合わせて中野マンション俱楽部と一緒に整理しましょう。
売却までに部屋を綺麗にリフォームした方がいいですか？
基本的には大がかりなリフォームは不要です。費用をかけても価格に上乗せできないことが多く、買主が自分でリフォームしたいと考えるケースも多いです。一方、クリーニング（ハウスクリーニング）や軽微な補修は効果的なことがあります。「どこまでやるか」は売り出し前に相談するのがおすすめです。
住宅ローンが残っていても売れますか？
はい、売れます。多くの場合、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消するという流れで対応できます。ただし、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の状態では、差額を手元資金で補填するか、金融機関と特別な交渉が必要になります。まず残債額を確認してから査定を受けることをおすすめします。
売却活動中も物件に住んでいていいですか？
はい、居住中の売却（居住中売却）は一般的です。ただし内覧対応の手間がかかります。空室の方が内覧しやすく動きが速い場合もありますが、引越し先や費用の問題もあるため、状況に合わせて判断してください。
売却価格の3,000万円特別控除は誰でも使えますか？
基本的にマイホーム（居住用財産）を売る方が対象です。投資用物件や、すでに転居して一定期間が経過している物件は対象外になる場合があります。また、売った年の前後2年間に別の特例を受けていないことなど、複数の要件があります。詳しくは税理士にご確認ください。
まとめ｜売却は「準備」と「会社選び」が全て
マンション売却で後悔する方のほとんどが、この2つのどちらかで失敗しています。
- STEP 1〜2：相場を自分で調べてから査定を受ける。高い査定額に飛びつかない
- STEP 3：媒介契約は「何でもいい」ではなく、会社の実績と姿勢を見て選ぶ
- STEP 4〜5：売り出し価格は相場ベースで設定。内覧対応に手を抜かない
- STEP 6〜7：交渉・契約は細かい条件まで全て確定させてからサインする
- STEP 8〜9：決済・引き渡し後も確定申告まで対応を忘れずに
中野エリアは今、売り手にとって決して悪くないタイミングです。
「いつか売ろう」と思っているなら、まずは相場確認と査定依頼から動いてみてください。
「うちのマンション、今いくらで売れる？」
中野エリア専門だからこそ、ポータルに出ない成約データや買い手候補の情報を持っています。
査定だけでも、売ると決めていなくても大丈夫。
まずは気軽にご相談ください。