「相続したマンションを売ったら、税金はどのくらいかかるの？」
これ、すごくよくある質問です。そして正直に言うと、条件次第で数百万円変わる話なんです。
ただ、相続マンションには通常の売却にはない「特例」が使えることがあります。知っているかどうかで、手取り額が大きく変わる可能性があります。
この記事では、相続マンション売却にかかる税金の仕組みと、使える特例を中野マンション俱楽部がわかりやすく解説します。「税理士に相談する前に基礎を理解しておきたい」という方に読んでほしいです。
この記事でわかること
- 相続マンション売却にかかる税金の仕組み
- 譲渡所得税の計算方法（具体例つき）
- 取得費がわからない場合の対処法
- 「取得費加算の特例」の仕組みと3年10ヶ月の期限
- 「空き家3,000万円特別控除」の条件と使い方
- 2つの特例、どちらが有利かの考え方
この記事は一般的な制度の概要を解説したものです。税金の特例は適用条件が細かく、個人の状況によって異なります。実際の申告・判断は必ず税理士にご相談ください。
相続マンションを売ると税金はかかる？
結論から言うと、売却益（もうけ）がある場合に税金がかかります。
売却して損が出た場合（損失が出た場合）は、基本的に税金はかかりません。
かかる税金は「譲渡所得税」です。所得税と住民税を合わせたものです。
税率は「保有期間」で変わります
保有5年超（長期譲渡）
約20%
所得税15%＋住民税5%（復興特別所得税を含むと約20.315%）
保有5年以下（短期譲渡）
約39%
所得税30%＋住民税9%（復興特別所得税を含むと約39.63%）
相続マンションの「保有期間」は、亡くなった方が取得した日から起算します。親が30年前に購入した物件を今年相続して売っても、保有期間は30年超。長期譲渡（約20%）が適用されます。
譲渡所得税の計算方法｜具体例で確認しよう
税金の計算式はシンプルです。
譲渡所得の計算式
売却価格 ー 取得費 ー 譲渡費用 ＝ 譲渡所得
譲渡所得 × 税率（約20% or 約39%）＝ 譲渡所得税
取得費
亡くなった方がマンションを買ったときの価格（購入代金＋購入時の諸費用）。相続マンションはこの金額を引き継ぎます。
譲渡費用
売却にかかった費用。仲介手数料・印紙税・測量費など。
具体的な計算例
中野エリアで売却価格6,000万円のケースを想定してみます。
6,000万円
3,000万円
約220万円
約2,780万円
約556万円
特例を使わない場合、約556万円の税金がかかります。ここに特例を適用すると、どう変わるかを次の章で解説します。
取得費がわからない場合どうする？
「親が何十年も前に買った物件で、売買契約書が見つからない」——よくあるケースです。
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことになります。
売買契約書がある場合
例）取得費3,000万円
譲渡所得：約2,780万円
税金：約556万円
取得費不明（5%概算）
例）取得費300万円（6,000万円×5%）
譲渡所得：約5,480万円
税金：約1,096万円
同じ売却価格でも、取得費の扱いで税金が約540万円変わります。親の購入時の売買契約書・領収書・通帳の履歴が残っていないか、まず書類を探してください。管理会社や当時の不動産会社に問い合わせると見つかることもあります。
「取得費加算の特例」とは？相続税を払った人だけが使える制度
ここからが、相続マンションならではの話です。
相続で財産を引き継いだとき、一定額以上の相続には「相続税」がかかります。その相続税を払っている場合に使えるのが、取得費加算の特例です。
取得費加算の特例｜3つのポイント
01
何ができる？
払った相続税の一部を「取得費」に上乗せできる。取得費が増えるほど譲渡所得が減り、税金が安くなる。
02
期限は？
相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却することが条件。この期限を過ぎると使えなくなります。
03
誰が使える？
相続税を申告・納税した相続人。相続税がかからなかった（基礎控除内に収まった）場合は使えません。
取得費加算の特例を使うと税金はいくら変わる？
先ほどの計算例に適用してみます。相続税の中で今回の不動産に対応する部分を100万円と仮定します。
6,000万円
3,100万円
約220万円
約2,680万円
約536万円
特例なし（約556万円）と比較して、約20万円の節税。加算できる相続税が大きいほど効果も大きくなります。
加算できる金額の計算式：支払った相続税額 × （相続したマンションの評価額 ÷ 相続した財産全体の評価額）。具体的な計算は相続税の申告書が必要なため、税理士と一緒に確認してください。
「空き家3,000万円特別控除」とは？親が住んでいた自宅に使える
もう一つ、相続マンションで使える可能性がある特例があります。
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」——通称「空き家特例」です。
条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
空き家特例の主な適用条件
- 被相続人が一人で住んでいた自宅であること（老人ホーム入居中の場合は要件あり）
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること（1981年以前＝旧耐震基準）
- 相続発生後に空き家になっていること（相続人が住んでいた場合は対象外）
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続発生日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
- 耐震リフォームをするか、建物を取り壊してから売ること（2024年以降は条件が一部緩和）
※条件は複数あり、すべてを満たす必要があります。詳細は国土交通省または税理士にご確認ください。
マンションへの適用は注意が必要です。空き家特例は「建物単体」での耐震改修または取り壊しが条件のため、区分所有のマンション（一般的な分譲マンション）には適用が難しいケースが多いです。一戸建ての相続が主な対象と考えてください。詳しくは税理士にご確認を。
取得費加算 vs 空き家特例｜どちらが有利？
2つの特例は原則として併用できません。どちらか一方を選ぶ必要があります。
| 取得費加算の特例 | 空き家3,000万円特別控除 | |
|---|---|---|
| 効果 | 取得費に相続税の一部を加算（節税額は相続税の規模による） | 譲渡所得から最大3,000万円を控除（効果が大きい） |
| 期限 | 相続発生から3年10ヶ月以内の売却 | 相続発生から3年目の年末までの売却 |
| 前提条件 | 相続税を支払っていること | 旧耐震の自宅（一戸建てが主な対象） |
| マンションへの適用 | 適用可能 | 区分所有マンションは困難なケースが多い |
| 向いているケース | 相続税を支払っており、売却益が大きい場合 | 旧耐震の自宅（一戸建て）を売る場合 |
中野エリアのマンションを相続した場合、現実的に使いやすいのは「取得費加算の特例」です。空き家特例はマンションへの適用が難しいケースが多いため、まず取得費加算の適用可否を税理士に確認することをおすすめします。
確定申告のタイミングと必要書類
売却した翌年の2月16日〜3月15日が確定申告の期間です。特例を使う場合も使わない場合も、売却益があれば申告が必要です。
売却関係
- 売買契約書（売却時）
- 仲介手数料の領収書
- 登記事項証明書
取得費関係
- 売買契約書（購入時・親のもの）
- 購入時の諸費用の領収書
相続関係
- 相続税の申告書（取得費加算を使う場合）
- 遺産分割協議書
- 戸籍謄本
空き家特例の場合
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が発行）
- 耐震基準適合証明書 または 建物滅失証明書
書類の準備は時間がかかります。売却が決まったら早めに税理士に相談して、必要書類のリストをもらっておくことをおすすめします。
まとめ｜相続マンション売却の税金、押さえるべきポイント
- 売却益がある場合に譲渡所得税がかかる（長期保有なら約20%）
- 相続マンションの保有期間は「亡くなった方が取得した日」から起算
- 取得費（購入価格）がわかると税負担が大幅に変わる。まず売買契約書を探す
- 相続税を払った場合は「取得費加算の特例」が使える（期限：3年10ヶ月）
- 空き家特例はマンションへの適用が難しいケースが多い
- 2つの特例は原則併用不可。どちらが有利かは税理士と確認を
- 確定申告は売却翌年の2月16日〜3月15日。早めに書類を準備
税金の特例は「知っているかどうか」で結果が変わります。「どうせ税理士に任せるから」と思っていても、大まかな仕組みを理解しておくと、税理士との相談がずっとスムーズになります。
売却価格の目安がわかると、税金の試算もしやすくなります。まずは査定からご相談ください。
相続マンション売却シリーズ
売却ガイド
よくある質問
相続したマンションを売っても税金がかからないケースはありますか？
はい、あります。売却価格が取得費＋譲渡費用を下回る場合（売却損）は課税されません。また、特例を適用した結果として譲渡所得がゼロ以下になる場合も同様です。ただし申告は必要なケースがありますので、税理士に確認してください。
取得費加算の特例の「3年10ヶ月」はいつからカウントしますか？
相続開始日（亡くなった日）の翌日から起算します。たとえば2022年4月1日に相続が開始した場合、2026年2月1日までに売却（引き渡し完了）しないと特例が使えなくなります。期限が近い方は早めに動いてください。
相続税がかからなかった場合、取得費加算の特例は使えませんか？
使えません。この特例は「相続税を申告・納税した人」が対象です。相続財産が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）以内に収まり、相続税の申告が不要だった場合は対象外となります。
親の購入価格がわかる書類が一切見つかりません。どうすればいいですか？
その場合は「概算取得費（売却価格の5%）」を使うことになります。税負担は増えますが、適法な方法です。諦める前に、当時の売主・不動産会社・銀行の融資記録・固定資産税の納付書などから手がかりを探すことをおすすめします。税理士が調査をサポートしてくれることもあります。
兄弟で共同相続した場合、特例はそれぞれ使えますか？
取得費加算の特例は、各相続人が個別に申告するものです。それぞれが相続税を払っていれば、各自の持分に応じて特例を適用できます。ただし特例の計算は相続税の申告書が必要なため、相続税の申告をした税理士と連携して進めてください。
確定申告を忘れたらどうなりますか？
期限後に申告した場合は「無申告加算税」が、意図的に申告しなかった場合は「重加算税」が課される可能性があります。また、延滞税も別途かかります。売却した翌年の3月15日までに必ず申告してください。期限を過ぎてしまっても、早めに対処するほどペナルティは小さくなります。
税金のこと、売却のこと、一緒に整理しましょう
「特例が使えるか確認したい」「まず査定だけ知りたい」——どんな段階でもご相談ください。中野エリア18年の経験でサポートします。