「相続したマンション、売りたいんだけど…何から始めればいいの？」
そう思って調べてみると、「相続登記」「譲渡所得税」「取得費加算」…難しい言葉ばかり出てきて、うんざりしてしまう。そういう方、すごく多いんです。
でも、やることを順番通りに整理すれば、決して難しくはないんです。
この記事では、相続マンションを売るまでの流れを8つのステップに分けて、中野マンション俱楽部がわかりやすく解説します。通常の売却と違う「相続ならではのポイント」も、ちゃんとお伝えします。
この記事でわかること
- 相続マンション売却の全8ステップと所要時間の目安
- 通常の売却と違う「相続ならでは」の手続き
- 相続登記（名義変更）の方法と費用
- 売却にかかる税金と使える特例
- 中野エリアの相場感と査定の進め方
まず全体像を把握しよう｜相続から売却完了まで最短でも半年
通常のマンション売却より時間がかかります。理由は「相続手続き」が先に必要だから。
余裕を持ったスケジュールで動いてほしいと思います。
PHASE 1
相続手続き
STEP 1〜3
1〜3ヶ月程度
PHASE 2
売却準備
STEP 4〜5
1ヶ月程度
PHASE 3
売却活動〜引き渡し
STEP 6〜8
3〜6ヶ月程度
相続登記の義務化（2024年4月〜）により、相続を知ってから3年以内に名義変更をしないと過料の対象になります。「いつか売るから」と先送りせず、早めに動き始めてください。
STEP 1｜遺産分割協議で「誰が相続するか」を決める
売却の前に、まず相続人全員で話し合いが必要です。これを遺産分割協議と言います。
マンションを「誰が取得するか」「売却して代金を分けるか」を決めます。
確認①
遺言書はありますか？
遺言書がある場合は、その内容が原則として優先されます。まず遺言書の有無を確認してください。
確認②
相続人は何人いますか？
配偶者・子・親・兄弟姉妹など、誰が法定相続人になるかを確認します。戸籍謄本を集めて整理してください。
確認③
全員の合意は取れますか？
売却するには相続人全員の同意が必要です。一人でも反対すると売れません。話し合いが難しい場合は弁護士や司法書士に相談を。
話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成します。これが後の手続きで必要になります。司法書士に依頼するのが確実です。
STEP 2｜相続登記（名義変更）をする
相続が決まったら、次は不動産の名義を変える手続きです。これを相続登記と言います。
名義が変わるまで、売却も賃貸も原則できません。最優先でやるべき手続きです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申請先 | 不動産の所在地を管轄する法務局 |
| 必要書類 | 戸籍謄本・遺産分割協議書・固定資産評価証明書など |
| 費用の目安 | 登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）＋司法書士報酬（5〜15万円程度） |
| 所要期間 | 書類が揃ってから1〜2週間程度 |
| 期限 | 相続を知った日から3年以内（2024年4月〜義務化） |
書類集めが一番大変です。市区町村・法務局など複数の窓口に問い合わせが必要なため、司法書士に一括で依頼するのが現実的です。費用は10万円前後が目安です。
STEP 3｜ローン残債・管理費滞納を確認する
売却前に、物件に関わる「お金の問題」を把握しておく必要があります。
住宅ローンの残債
ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかを確認。完済できない「オーバーローン」なら、追加対策が必要です。まず金融機関に残高証明を請求してください。
管理費・修繕積立金の滞納
親が長期間払っていなかった場合、滞納分を引き継ぐことになります。マンションの管理組合に確認してください。
固定資産税の未払い
市区町村から課税証明書を取得して確認。未払いがあれば相続人が支払い義務を引き継ぎます。
建物の状態・リフォーム履歴
「そのまま売る」か「リフォームして売る」かで価格が変わります。管理組合の書類や修繕積立金の残高も確認してください。
STEP 4｜相場を調べて査定を依頼する
相続登記が完了したら、いよいよ売却の準備に入ります。
まず自分で相場感を掴んでから査定を依頼するのがポイントです。相場を知らないまま査定を受けると、高すぎる査定額に飛びついて失敗するケースがあります。
| 駅名 | 成約中央値 | 成約件数 |
|---|---|---|
| 中野駅 | 7,500万円 | 120件 |
| 東中野駅 | 8,500万円 | 108件 |
| 中野坂上駅 | 6,200万円 | 95件 |
| 新中野駅 | 5,600万円 | 60件 |
| 方南町駅 | 6,500万円 | 129件 |
| 中野富士見町駅 | 4,900万円 | 62件 |
| 中野新橋駅 | 5,000万円 | 58件 |
※国土交通省「不動産取引価格情報」2025年成約データ。1R・1K除外。本データはすべての取引を網羅したものではありません。
詳しい相場データを見る
STEP 5｜媒介契約を結んで売り出す
査定額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結んで売り出しを開始します。
| 契約の種類 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 専任媒介契約 | 1社のみに依頼。3ヶ月ごとに更新 | 手間をかけずに任せたい方（最もよく選ばれる） |
| 専属専任媒介 | 自分で買い手を見つけても手数料が発生 | 完全に任せたい方 |
| 一般媒介契約 | 複数社に依頼可能 | 自分で管理できる方 |
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STEP 6｜内覧対応・価格交渉
売り出しが始まると、買い手候補から内覧の申し込みが入ります。
相続マンションの場合、室内に残っている家具・荷物の処分が先決です。内覧前に必ず室内を片付けてください。買い手の印象が大きく変わります。
売り出し最初の1ヶ月が勝負です。この時期に内覧が集中します。適正な価格で出せているかどうかが、最終的な成約価格を大きく左右します。価格設定は慎重に。
STEP 7｜売買契約を締結する
買い手が決まり、価格交渉がまとまったら売買契約を締結します。
契約時に手付金（売買価格の5〜10%程度）を受け取ります。
確認①
契約不適合責任の範囲
相続マンションは「現況渡し」で交渉することが多いです。雨漏り・設備の不具合など、売主が知っている瑕疵は必ず開示してください。
確認②
残置物の扱い
家具・家電を残したまま売る場合は、契約書に「現況渡し」と明記します。買い手との認識齟齬を防いでください。
確認③
相続人全員の署名・捺印
共有名義の場合、売買契約書への署名は共有者全員が必要です。一人でも欠けると契約できません。
STEP 8｜決済・引き渡し・確定申告
契約から1〜2ヶ月後に決済日を迎えます。残代金の受け取りと同時に、鍵を渡して引き渡し完了です。
ただし、ここで終わりではありません。翌年の確定申告が残っています。
相続マンション売却に関わる税金・特例
譲渡所得税
売却益（売却価格−取得費−譲渡費用）に課税。保有5年超なら税率約20%、5年以下なら約39%。
取得費加算の特例
相続税を払った場合、その一部を取得費に加算できる制度。売却益を圧縮できるため、税負担が大幅に減ることも。相続発生から3年10ヶ月以内の売却が条件です。
3,000万円特別控除
被相続人が住んでいた自宅（空き家）を売る場合に使える特例。条件を満たせば最大3,000万円の控除が受けられます（空き家特例）。
取得費の引き継ぎ
相続マンションの取得費は、亡くなった方が購入した価格を引き継ぎます。購入時の売買契約書が残っているか確認してください。
※税金の特例は条件・要件が複雑です。必ず税理士にご確認ください。
まとめ｜相続マンション売却、8つのステップ
- STEP1: 遺産分割協議で相続人全員の合意を得る
- STEP2: 相続登記（名義変更）を司法書士に依頼する
- STEP3: ローン残債・管理費滞納・建物状態を確認する
- STEP4: 相場を調べてから査定を依頼する（2〜3社比較）
- STEP5: 媒介契約を結び売り出しを開始する
- STEP6: 内覧対応・価格交渉（最初の1ヶ月が勝負）
- STEP7: 売買契約締結（相続人全員の署名が必要）
- STEP8: 決済・引き渡し・翌年に確定申告
相続ならではの手続きがあるぶん、通常の売却より時間と手間がかかります。でも、順番通りに動けば必ずゴールにたどり着けます。
「何から始めたらいいかわからない」という段階でも、中野マンション俱楽部にご相談ください。一緒に整理していきます。
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よくある質問
相続登記はいつまでにしないといけませんか？
2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。売却する予定がある場合も、まず登記を済ませてから動くのが基本です。司法書士に相談すれば書類から一括で対応してもらえます。
相続登記の費用はどのくらいかかりますか？
大きく分けて「登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）」と「司法書士報酬（5〜15万円程度）」です。固定資産税評価額が2,000万円なら登録免許税は8万円。司法書士費用と合わせて10〜20万円程度を目安にしてください。
兄弟で共同相続した場合、一人だけ売れますか？
物件全体を売るには共有者全員の合意が必要です。一人の持分だけを売ることは法律上可能ですが、現実的には買い手がほとんどいません。兄弟間で意見が割れている場合は、弁護士を交えた話し合いをおすすめします。
売却益に税金はかかりますか？特例はありますか？
売却益がある場合は譲渡所得税がかかります（保有5年超で約20%、5年以下で約39%）。ただし相続マンションには「取得費加算の特例」（相続税払い済みの場合）や「空き家3,000万円特別控除」などが使える場合があります。適用条件が細かいため、必ず税理士に確認してください。
亡くなった方が購入した価格がわかりません。どうすればいいですか？
取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことになります。ただし実際の購入価格より低くなることが多く、税負担が増えます。売買契約書や領収書が残っていないか、まず書類を探してみてください。
まだ相続登記が終わっていませんが、査定だけ依頼できますか？
もちろんです。登記が終わっていない段階でも、査定のご相談は受け付けています。「いくらで売れるか」を先に把握しておくと、相続の話し合いがスムーズに進むことも多いです。お気軽にどうぞ。
相続マンションのこと、一緒に考えます
「登記がまだ」「兄弟と意見が割れている」「旧耐震で売れるか不安」——どんな状況でも、まずご相談ください。中野エリア18年の経験でサポートします。